data publikacji: 18-04-2020Zapewne wielu inwestorów zadaje sobie pytanie co wydarzy się na rynku nieruchomości w przeciągu kilku miesięcy a nawet kilku lat?
Budowa rozpoczętych inwestycji jest kontynuowana, terminy oddania mieszkań raczej nie są zagrożone, branża budowlana działa swoim codziennym rytmem.
Ciepła zima pozwoliła budowlańcom przyśpieszyć harmonogram prac, jedynym zagrożeniem na dzień dzisiejszy, jest obawa związana z przerwaniem łańcucha dostaw materiałów budowlanych czy sprzętu.
Powołując się na rozmowę z panem Michałem, kierownikiem jednej z Warszawskich inwestycji na 400 mieszkań. Postęp prac idzie planowo, część inwestycji zostanie oddana do użytku w bieżącym roku w IV kwartale, kolejna parta mieszkań w ilości 200 zostanie oddana do użytku na początku IV kwartału roku 2021.
Pan Michał dodaje "o tą inwestycję jestem spokojny, na dzień dzisiejszy około 90 procent mieszkań została już sprzedana, podobno połowa tych mieszkań została kupiona za gotówkę".
Powołując się na dane sprzedaży w Stolicy, mieszkania w dobry lokalizacjach sprzedawały się w blisko 90 procentach już na wstępnym etapie budowy (zaawansowanie budowy 20-40 proc.). Rynek nieruchomości napędza nieopłacalność lokat bankowych, tanie kredyty i do tej pory duży popyt na wynajem.
Trzymanie pieniędzy na lokatach, czy w domowym sejfie nie ma większego uzasadnienia ekonomicznego. Z każdym dniem za te same oszczędności możemy kupić mniej. Inflacja z miesiąca na miesiąc pożera nasze pieniądze. A inwestycja w mieszkania na te czasy wydawała się sensowną drogą do ratowania swoich pieniędzy.
Duży popyt na mieszkania spowodował że ceny za m2 z każdym miesiącem rosły do góry, już przebiliśmy pułap cenowy z roku 2008. Mieszkania nigdy nie były tak drogie jak obecnie. Kupno mieszkania w dobrej lokalizacji w Warszawie za mniej niż 10 tys. za m2 obecnie wydaje się trudnym zadaniem.
Powołując się na dane NBP, połowa z puli zakupionych mieszkań trafiała w ręce inwestorów. Zarobek do tej pory był dosyć prosty, po pierwsze zysk na wzroście ceny mieszkania, po drugie – stały miesięczny dochód z najmu lokalu przy dużym popycie.
Źródło opracowania i grafiki expander.
Jak na razie nie widać spadających cen w sprzedaży mieszkań, ale widać wyraźne zmiany na rynku najmu krótkoterminowego, najem krótkoterminowy praktycznie został zamrożony. Wiele apartamentów w centrum Warszawy stoi pustych, taki stan rzeczy może się utrzymać przez kolejne miesiące. Dodatkowo pojawiło się mocne ochłodzenie na rynku najmu długoterminowego, ten sektor również ucierpiał, z najmu zrezygnowały osoby które straciły pracę (w dużej części są to obcokrajowcy).
Jak już wiemy duży wzrost cen zapoczątkował duży popyt. Połowa kupowanych mieszkań w stolicy to zakup inwestycyjny. Inwestycje które są w zaawansowanym stadium budowy praktycznie w całości już są sprzedane, tutaj wielkich obniżek cenowych raczej nie będzie, oczywiście poza kilkoma wyjątkami np. taniej będzie można kupić niektóre mieszkania o dużym metrażu, lub problematycznym rozkładzie lub położeniu (mieszkanie przy śmietniku, szlabanie, itp.).
Nie ulega wątpliwości że mniejsi deweloperzy dwa razy się zastanowią zanim podejmą decyzję o rozpoczęciu nowej inwestycji. Natomiast więksi deweloperzy operują większym kapitałem, potrafią budować za swoje pieniądze, rozciągnięta w czasie sprzedaż nie jest dla nich dużym problemem.
Mniej mieszkań na rynku pierwotnym przy zachowaniu umiarkowanego popytu nie spowoduje dużego spadku cen (obecnie mamy najtańsze kredyty), liczyłbym bardziej na wyhamowanie cen po przez mniejsze zainteresowanie inwestorów.
Inwestorzy w dużej części przyczynili do obecnych wysokich cen nieruchomości. Przy obecnych cenach mieszkań, stopa zwrotu nie jest już taka korzystna, zysk z potencjalnego dalszego wzrostu cen nie jest już tak pewny, przy kurczącej się gospodarce spowodowanej epidemią koronawirusa wynajem mieszkania też może stać pod znakiem zapytania.
